به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، دفتر ملی آمار چین به‌تازگی اعلام کرد که براساس یک پژوهش انجام شده، 10شهر از 70شهر متوسط چین افزایش سالانه قیمتی بیش از 20درصد برای ساختمان‌های تجاری نوساز را تجربه کرده‌اند. در حلقه اول، شهرهای «شانگهای» و «شنژن»، شهرهایی که حتی بیش از 20درصد افزایش سالانه قیمت –37 درصد– را ثبت کرده‌اند، قرار دارند. در حلقه دوم، شهرهای «شیامن» و«هه فی» با افزایش قیمت سالانه بیش از 40درصد قرار می‌گیرند.

«کریس واتلینگ» از مجله «لانگ ویو اکونومیکس» اظهار می‌کند که قیمت‌های املاک در بازار چین به ویژه در شنژن، از آغاز سال2015 تاکنون 76درصد جهش کرده است و قیمت یک مسکن معمولی را به 800هزار دلار، رقمی پایین‌تر از قیمت مسکن در «سیلیکون ولی»، رسانده است. او می‌گوید، این مساله شاید آخرین غریو شادی پیش از بحران در این بازار باشد.

لیو شیجین، معاون پیشین وزیر اصلاحات توسعه‌یی چین اما با این مساله مخالفت می‌کند. در عوض، او تایید می‌کند که پس از شش سال کاهش سرمایه‌گذاری در ساختمان‌سازی و زیرساخت‌ها، احتمالا رشد بازار ملک به پایان خود رسیده است، و نقدینگی و اعتماد مصرف‌کننده به بازار مسکن بازگشته است.

برای تعیین اینکه چه کسی راست می‌گوید، مهم است که در ابتدا، تصدیق کنیم همه بازارهای مسکن در چین طغیان نکرده‌اند. در 42شهری که دفتر ملی آمار چین آنها را بررسی کرده است، افزایش قیمت‌ها به کمتر از 5درصد بالغ شده است. این الگو واگرایی وضعیت دشواری را برای تصمیم‌سازان چینی و سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. کسانی که باید به دقت دیدگاه‌های دو غول اقتصادی، جان مینارد کینز و فردریش هایک، را ارزیابی کنند. همزمان با کاهش رشد اقتصادی، برخی هم اینک بیشتر از روش‌های «ثبات بخش» اقتصاد کلان کینزین‌ها طرفداری می‌کنند. بسیار شبیه چینی‌هایی که پس از بحران اقتصادی سال2008 برای پایدار کردن رشد این کشور از این روش‌ها استفاده می‌کردند. اما در بسیاری از مناطق به ویژه در شمال شرق، مرکز و بخش‌های غربی این کشور، رکود را نمی‌توان با محرک‌های بیشتر حل کرد.

در واقع، همگام با حرکت سرمایه و نیروی کار به سمت مناطق ساحلی، محرک‌ها از این مناطق تا اندازه‌یی بیرون رفته‌اند. مناطق ساحلی‌ای که تکنولوژی‌های پیشرفته‌تر، نوآوری‌های بیشتر، زیر ساخت‌های برتر، و محیط کسب و کاری همسازتر با بازار دارند. از این رو، آنچه مناطق دارای رشد کمتر، نیازمند هستند، زمان برای اصلاح ساختاری در طرف عرضه ازجمله کاهش موجودی انبار، کاهش ظرفیت، و قلم کشیدن بر بدهی‌های بد دولت‌های محلی و کارآفرینان دولتی است. در این میان، این مناطق با قیمت‌های فزاینده مسکن در شمار مناطقی قرار می‌گیرند که نیروی کار و سرمایه را با رشد بالا و فرصت‌های برتر شغلی به سوی خود جذب می‌کنند. هلدینگ بین‌المللی اوراق بهادار چین، مطالعه‌یی را انجام داده است که نتایج آن نشان می‌دهد، در سال‌های2000 تا 2010، شهرهای واقع در بخش شرقی چین 4/82 درصد از کل مهاجران را پذیرفته‌اند. تا سال 2012، این جمعیت مهاجر در بیجینگ، شانگهای، و تیانجین به بیش از دو برابر به ترتیب به 5/34، 9/37 و 21 درصد افزایش یافته است.

در تلاش برای مدیریت رشد این شهرها که با کمبود شدید زمین، موجودی مسکن، و زیرساخت‌های عمومی شهری مواجه شدند، دولت چین محدودیت‌هایی را هم روی تقاضا برای مسکن و هم روی عرضه مسکن اعمال کرد. اما افزایش فزاینده قیمت‌های مسکن در این شهرها نشان می‌دهد که این تلاش‌ها اثرگذاری نبوده است.

تصمیم‌سازان چینی اما «هایک» را فراموش کرده‌اند. در غیر این صورت، آنها باید انتظار می‌داشتند که بازارهای سرمایه و نیروی کار به انحراف از رشد و نوآوری در مراکز شهری ادامه بدهند. آنها همچنین باید می‌فهمیدند که قیمت‌های بازار به‌طور طبیعی دانش محلی در حال تغییر، مشخص و پیچیده را نشان می‌دهند. دانشی که در میان افراد و شرکت‌های محلی توزیع شده‌اند و توسط برنامه‌ریزان مرکزی کنترل نشده‌اند.

در عوض، تصمیم‌سازان چینی بطور سهوی تنگنایی را در عرضه زمین محلی ایجاد کردند. معاملات زمین‌های مسکونی در نخستین و دومین حلقه شهرهای چین ضعیف و به‌شدت متاثر از سیاست‌های شهری باقی می‌مانند، برخلاف عمق و مجرب بودن بازار‌های املاک مسکونی.

خوشبختانه، برای برنامه‌ریزان شهری چین برای کاهش محدودیت‌ها روی عرضه زمین و روی مساحت به طبقه (نسبتی از متراژ خالص محیط مسکونی به اندازه زمینی که ساختمان روی آن بنا می‌شود) چشم‌انداز مثبتی وجود دارد. بر اساس پژوهشی که توسط گروه سرمایه‌گذاری بین‌المللی انجام شده است، مناطق ساخته شده شهری در شانگهای تنها 16درصد است. این شاخص در توکیو 44درصد و در نیویورک 60درصد است. در داخل این مناطق، تنها 36درصد برای کاربری‌های مسکونی در شانگهای استفاده می‌شود. این رقم در توکیو 60درصد و در نیویورک 44درصد است.

به عبارت دیگر، زمین مسکونی در دسترس برای فروش در شانگهای بطور قابل توجهی کوچک‌تر از زمین در نیویورک یا حتی توکیو است که دلیل عمده‌یی برای طغیان قیمت املاک در این شهرها به شمار می‌رود. در واقع، اگر عرضه زمین و ساختمان‌های قابل استفاده افزایش نمی‌یابد، هزینه‌های بیشتر روی زیرساخت‌های عمومی محلی باعث خواهد شد که قیمت فضاهای موجود حتی بیشتر هم افزایش یابد.

مشاهدات حاکی از آن است که خانوارها به‌طور فزاینده‌یی در بازار ملک امیدوار می‌شوند. افزایش اخیر در تقاضا برای مسکن شاید آرزوی خانوارها را برای گریز از پس انداز در برابر تورم، یا بنیادی‌تر، حس اینکه آنها باید- باتوجه به عرضه محدود- به سرعت مسکن تهیه کنند، بازتاب دهد. آنها همچنین در حال حاضر اقناع شده‌اند که سرمایه‌گذاری در مسکن به نسبت سرمایه‌گذاری در سایر بازارها امن‌تر و مطمئن‌تر است.

در این صورت، درباره ریسک حباب در بازار مسکن چین احتمالا غلو شده است. اما این به معنی این نیست که همه‌چیز در بازار مسکن چین خوب است. اگر حکومت از سیگنال‌های قیمتی بازار ملک چشم پوشی کند، ناهمخوانی میان عرضه و تقاضا ایجاد خواهد شد و رشد اقتصادی در مناطق پویا را تضعیف خواهد کرد. خبر خوب این است که هنوز فضای کافی برای مانور سیاستی وجود دارد. اینک مساله این است که آیا مقام‌های چین این شرایط را با هدف پاسخ دهی موثر به سیگنال‌های بازار مدیریت خواهند کرد؟