خانه‌های خالی نتیجه سوداگری است/ حادترین شکل شهرفروشی در ایران

 

غلامرضا سلامی مطرح کرد:

 

 

وزیر راه و شهرسازی اصلی‌ترین برنامه دولت در بخش مسکن را تمرکز بر تقاضا در چهار حوزه بازار مسکن عنوان کرد.

یکی از این حوزه‌ها «مسکن حاشیه‌نشین‌ها» است که جمعیت آنها حدود ۱۱‌میلیون نفر می‌شود. حوزه دیگر «احیای بافت‌های‌ فرسوده» است که ساکنان آن نیز حدود هشت‌میلیون‌نفرند و در مجموع ۱۹‌میلیون‌نفر جمعیت هدف این دو حوزه را شامل می‌شود. موضوع دیگری که در برنامه دولت به آن اولویت داده شده است، «تامین مسکن خانه‌اولی‌ها» است که قصد دارند برای اولین‌بار خانه‌دار شوند. همچنین «گروه‌های کم‌درآمد» جامعه نیز گروه بعدی هستند که برای تامین مسکن خود با مشکل مواجهند.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در همین رابطه، مشاور وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: «مهم‌ترین راه برون‌رفت از رکود مسکن، این است که ما در دو بخش، یعنی بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها تحرک ایجاد کنیم.» غلامرضا سلامی همچنین درمورد معضل وجود 2/5میلیون خانه خالی در کشور می‌افزاید: «خانه‌های خالی نتیجه بیماری هلندی است. این خانه‌ها معمولا خانه‌های گران‌قیمت و لوکسی هستند که هیچ‌وقت جواب تقاضای بالقوه بازار مسکن را نمی‌دهند و این دو مورد آشتی‌پذیر نیستند. در واقع خانه‌های خالی با واقعیت زندگی افرادی که تقاضای واقعی دارند، سازگاری ندارد.»

آن‌طور که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده، دولت دوازدهم به‌منظور خروج بازار مسکن از رکود، تمرکز خود را بر چهار حوزه مسکن حاشیه‌نشین‌ها، مسکن خانه‌اولی‌ها، گروه‌های کم‌درآمد و احیای بافت‌های فرسوده قرار داده است. اولویت‌های دولت دوازدهم برای خروج مسکن از رکود چیست و به‌نظر شما راهکار‌های رونق این بازار کدام است؟

ما یک تقاضای بالقوه در ایران داریم که باید آن را به تقاضای بالفعل تبدیل کنیم. متاسفانه تقاضای بالقوه همیشه در سال‌های قبل به املاکی خلاصه می‌شد که برای امر سرمایه‌گذاری و سوادگری از آنها استفاده می‌کردند؛ یعنی فرد ملک را برای اینکه سرمایه‌گذاری کرده باشد و سودی از آن به دست آورده باشد، می‌خرید، اما تقاضای بالفعل مربوط به شخصی می‌شود که برای نیاز واقعی و زندگی خود به ملک، ‌آپارتمان یا خانه نیاز دارد. این افراد شامل همان خانه‌اولی‌ها می‌شوند که به سن ازدواج می‌رسند و قصد تشکیل خانواده دارند. این افراد یا مسکن ملکی می‌خواهند یا مسکن استیجاری. درحال‌حاضر چیزی در حدود 15 تا 20‌میلیون‌نفر در بافت‌های فرسوده و حاشیه شهر‌ها زندگی می‌کنند. اگر این تعداد جمعیت تقسیم بر چهار هم شود، چیزی در حدود پنج‌میلیون خانه و واحد مسکونی نیاز است تا فقط جای زندگی این اشخاص را تبدیل به احسن کنیم، چون هم بافت‌های فرسوده و هم حاشیه‌ها برای زندگی مناسب نیست و باید نوسازی و بازآفرینی شود. در همین رابطه، اگر قرار باشد یک برنامه 10‌ساله اجرا شود، می‌توان سالی 500‌هزار تقاضای واقعی در بافت‌های فرسوده و حاشیه شهر‌های بزرگ ایجاد کنیم. بخشی از این افراد استطاعت پرداخت قسط را دارند، چون کسانی که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، احتمالا خودشان صاحب ملکی هستند و خانه‌های کوچک دارند، در نتیجه می‌توانند اینها را تبدیل به احسن بکنند. برای این کار هم نمی‌گویم که نیازی به حمایت دولت ندارند، اما برای انجام این کار می‌توانند از وام‌هایی که در اختیار سازندگان یا خودشان و خریدارانشان قرار می‌گیرد، استفاده کنند. در واقع این افراد کسانی هستند که ما می‌توانیم با امکانات خیلی محدود، آنها را صاحب مسکن بهینه و حتی محله بهتر سازیم، چرا که محله زندگی این افراد نیز قابل سکونت نیست؛ کوچه‌های تنگ، باریک، دودگرفته و قدیمی و بدون امکانات تفریحی، فرهنگی، بهداشتی و مسائلی از این قبیل از جمله مشکلات محله‌هایی است که بافت‌های فرسوده در آنها قرار دارند. حاشیه‌نشین‌ها هم که تکلیفشان مشخص است؛ این گروه علاوه بر اینکه نیاز دارند تا به آنها به‌منظور بهینه‌شدن خانه‌هایشان کمک شود، شاید استطاعت مالی قسط را هم ندارند و همان بحث مسکن اجتماعی که وزیر راه و شهرسازی به آن اشاره کردند، در این مورد صدق می‌کند. در واقع، باید زمین‌هایی که این افراد در تصرف دارند و معمولا جزو زمین‌های دولت محسوب می‌شود، به خودشان انتقال یابد. همچنین لازم است دولت برای اصلاح و ساخت منازل آنها کمک کند تا این افراد متحمل فشار نشوند، چرا که باید در نظر گرفت که افرادی که در حاشیه شهر‌ها زندگی می‌کنند از اقشار ضعیف جامعه تلقی می‌شوند. بنابراین همان‌طور که اشاره کردم، اگر برای بافت‌های فرسوده و حاشیه‌ شهر‌ها یک برنامه 10‌ساله هم در نظر گرفته شود، سالانه 500‌هزار تقاضای بالقوه و بالفعل برای آنها ایجاد خواهد شد. در واقع مهم‌ترین راه برون‌رفت از رکود مسکن این است که ما در این دو بخش، یعنی بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها تحرک ایجاد کنیم. این موضوع می‌تواند تقاضای بالقوه را به تقاضای بالفعل تبدیل کند. دولت باید روی این موضوع کار کند و امید می‌رود که بتواند به نتایج مطلوبی دست پیدا کند.

مسکن یکم تا چه اندازه در ایجاد رونق بازار مسکن و خروج از رکود کارگشا بوده است؟

«مسکن یکم» یکی از راه‌های ایجاد تقاضا از طریق تسهیلاتی است که در اختیار زوج‌ها و خریداران می‌گذارد. رقم آن نسبتا خوب است. اگر بتوان نرخ بهره آن را مقداری حتی از نرخ فعلی پایین‌تر آورد و طول مدت سپرده‌گذاری را کمتر کرد، همین امر، تقاضای بزرگی در آینده ایجاد خواهد کرد.

کمی درباره مزایا و جزئیات وام‌های جدید مسکن توضیح می‌دهید؟

مهم‌ترین مزیت این وام‌ جدید، افزایش زمان بازپرداخت مسکن از ۱۲ به ۱۵سال و همچنین کاهش سود تسهیلات از5/9به هشت‌درصد است. همچنین باید اشاره کنم که دیگر نیازی نیست متقاضی یک سال برای دریافت وام منتظر بماند، بلکه در یک دوره ۱۰ماهه می‌تواند پرونده دریافت وام خود را تشکیل دهد. همچنین تغییراتی در مورد دریافت وام مسکن یکم لحاظ شده است. درحال‌حاضر باید برای افزایش بهره‌وری تسهیلات مسکن علاوه بر افزایش خود مبلغ وام، نرخ بهره کاهش و طول بازپرداخت اقساط آن افزایش یابد تا نه به بانک عامل مسکن فشاری وارد شود و نه به دریافت‌کننده تسهیلات. براساس تصمیم هیات دولت قرار است از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر، منابع مالی جدید به بانک عامل بخش مسکن تزریق شود تا شرایط تسهیلات مسکن بهبود یابد. عاملی که سبب می‌شود تسهیلات مسکن اثرگذار باشد، ورود دولت به بخش تسهیلات مسکن است تا علاوه بر افزایش مبلغ وام، نرخ بهره و مدت‌زمان بازپرداخت اقساط را کاهش دهد، چرا که بانک‌های خصوصی در حال حاضر، توانایی پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ بهره پایین را ندارند.

طبق آمار منتشرشده درحال‌حاضر 5/2‌میلیون خانه خالی وجود دارد. دلایل وجود این تعداد خانه خالی چیست؟ این خانه‌های خالی از کجا آمده‌اند؟

خانه‌های خالی نتیجه بیماری هلندی است. در واقع زمانی که درآمدهای نفتی خیلی خیلی افزایش یافت، قسمتی از آن صرف واردات بی‌‌‌رویه و مقداری از آن هم در بخش املاک سرمایه‌گذاری شد و بازار سوداگری خیلی خوبی به وجود آورد. همین بازار سوداگری، قیمت خانه را ظرف دولت‌های نهم و دهم چیزی در حدود پنج تا شش‌برابر افزایش داد؛ یعنی این سود سرشاری که در بازار سوداگری وجود داشت، خیلی از افراد را ترغیب کرد که خانه بسازند، چراکه امید داشتند بازار آن به‌مانند گذشته استمرار پیدا ‌کند. بعد از اینکه بازار سوداگری تا حدود زیادی تعطیل شد، خانه‌های خالی باقی ماندند. خانه‌های خالی معمولا خانه‌های گران‌قیمت و لوکسی هستند که برای عملیات سوداگری مورد استفاده قرار می‌گرفتند و کمتر برای سکونت ساخته شده بودند. البته نهایتا می‌شد از این خانه‌ها برای تبدیل آپارتمانی مثلا 100متری به 200متری استفاده کرد، ولی قدرت خرید کسانی که این نیاز واقعی را داشتند، پایین آمد و در نهایت خانه‌هایی خالی بر جای ماند که عمدتا در کلانشهر‌ها واقع شده‌اند و همان‌طور که اشاره کردم، معمولا هم خانه‌های گران‌قیمت و لوکسی هستند که روی دست سازندگانشان مانده‌اند؛ یعنی این خانه‌های خالی هیچ‌وقت جواب آن تقاضای بالقوه را نمی‌دهد و این دو مورد هیچ‌گاه با هم ارتباط برقرار نمی‌کنند و آشتی‌پذیر نیستند. درواقع خانه‌های خالی با واقعیت زندگی افرادی که تقاضای واقعی دارند، سازگاری ندارد.

برخی از کارشناسان بر این باورند که خانه‌های خالی به معضلی جدی در بازار مسکن تبدیل شده‌اند و در این میان، اخذ مالیات از مالکان این واحد‌ها می‌تواند مشکل را تا حدودی مرتفع کند. نظر شما در این‌باره چیست؟

اصلا به این موضوع اعتقادی ندارم. در واقع کسی که خانه‌اش را خالی گذاشته، خود را از درآمد زیادی محروم کرده است و قطعا دلیلی دارد که این کار را کرده و دلیل آن هم این است که مشتری ندارد. همین امر جریمه برای مالکان خانه‌های خالی محسوب می‌شود. در واقع صاحب خانه خالی از درآمد و‌ سود خوبی که می‌تواند از اجاره یا فروش این خانه به دست بیاورد، محروم می‌شود و این جریمه اوست؛ حال اگر مالیاتی هم از او بگیریم که معنایی ندارد. مالیات جایی معنا پیدا می‌کند که فرد خانه‌ای دارد، اما به‌دلایلی نمی‌خواهد اجاره دهد؛ باید این فرد را ترغیب کنیم تا این کار را انجام دهد. به‌نظر من اصلا اخذ مالیات از خانه‌های خالی، راهکار درستی نیست، چون کسی که خانه خود را برای فروش و اجاره ساخته است، ناچار است که خانه خود را نگه دارد به امید اینکه بازار رونق یابد. بنابراین من اصلا اعتقادی به مالیات‌بستن به خانه‌های خالی به این منظور که منجر به رشد و رونق بازار مسکن شود، ندارم.

در حال حاضر، بیش از 19‌میلیون نفر در وضعیت بدمسکنی مطلق زندگی می‌کنند. در این شرایط در منطقه یک تهران 31‌هزار خانه خالی وجود دارد که به‌نوعی اتلاف منابع محسوب می‌شود. نظر شما در این‌باره چیست؟

این دو هیچ ‌مناسبت و سنخیتی ندارند. خانه‌هایی که خالی است با آنچه نیاز است، سازگاری ندارد. بنابراین خانه‌های خالی یک عرضه سوداگرانه است که وجود دارد و تقاضایی که اشاره کردید، تقاضایی بالقوه است که باید به تقاضایی بالفعل تبدیل شود که در نهایت می‌تواند بازار مسکن را رونق دهد.

وزیر راه و شهرسازی از عدم‌تعادل در پایتخت و توسعه مهارنشده پیرامون شهر و روحیه سوداگرانه در تهران صحبت کرده‌اند. درحال‌حاضر به‌نظر شما مهم‌ترین معضلات شهر تهران چیست و چه راهکاری را برای خروج از آنها پیشنهاد می‌کنید؟

مهم‌ترین مشکل تهران جمعیت زیاد آن است؛ یعنی در حال حاضر تهران یکی از بدترین شهرهای دنیا برای زندگی محسوب می‌شود، در حالی که می‌بینیم شهری قدیمی و تاریخی مثل مونیخ در آلمان تنها در حدود یک‌میلیون و 330هزارنفر جمعیت دارد؛ شهر‌های دیگر آلمان نیز وضع مشابهی دارند. چند شهر در دنیا کلانشهر محسوب می‌شوند که یکی از آنها تهران است. اکثر کلانشهر‌ها عمدتا در کشور‌های جهان‌سوم واقع شده‌اند. در واقع غیر از یکی‌دو شهر مثل نیویورک یا توکیو که استثنا هستند، بقیه در کشور‌های جهان‌سوم قرار دارند. باید بگویم تهران جای زندگی نیست. در واقع این شهر گنجایش این همه جمعیت را ندارد؛ همین موضوع هم باعث آلودگی‌های زیست‌محیطی، ترافیک یا بیماری‌های مختلفی می‌شود که مهر تاییدی بر همین ادعاست که تهران جای زندگی نیست و لازم است مقداری از جمعیت آن تعدیل شود. دو راهکار در این‌باره وجود دارد. اول اینکه ما مناطقی در ایران داریم که تراکم بسیار پایینی دارند؛ فرضا تراکم سواحل مکران یا خلیج فارس، پنج نفر در هر کیلومتر مربع است که خیلی زیر استاندارد است، در حالی که در جنوب خلیج فارس با آب‌و‌هوایی مشابه شاهد هستیم که جمعیت خیلی زیادی در این منطقه جای گرفته است. الان پردرآمدترین شهر توریستی دنیا دبی است، در حالی که امکانات طبیعی سواحل شمالی خلیج‌فارس چون چابهار، بندرعباس یا حتی عسلویه را ندارد. با این حال جمعیت زیادی در شهر تهران متمرکز شده است. لازم است در بقیه شهر‌ها نیز کسب‌و‌کار ایجاد شود تا جمعیت به آنجا نیز منتقل شود. این موضوع در بلندمدت اتفاق می‌افتد. به‌عنوان راهکار دوم نیز که در کوتاه‌مدت محقق می‌شود، ما باید چند شهر اقماری ایجاد کنیم؛ البته تعدادی ساخته شده است، ولی آنچه ضروری است، این است که این شهر‌ها باید از طریق مترو و راه آهن به پایتخت و کلانشهر متصل شوند و این اتصال باعث شود که خیلی از افرادی که در شهر‌هایی چون پردیس، پرند، هشتگرد یا شهر‌های جدیدتری زندگی می‌کنند که قرار است ایجاد شود، با صرف زمان کمتری به مترو تهران برسند و از آنجا به محل کار یا دانشگاه خود بروند. این دو راهکار باعث می‌شود که شهر‌های بزرگی چون تهران و مشهد به شهرهای قابل سکونت تبدیل شوند.

وزیر راه و شهرسازی از عزم و اراده جدی دولت دوازدهم برای جلوگیری از شهرفروشی خبر داده است. راهکار اصلی مقابله با این عارضه چیست؟

شهرفروشی عارضه‌ای است که حادترین شکل آن در ایران اتفاق افتاده است. اکثر کشور‌های بزرگ و به‌ویژه شهرهای بزرگ درآمد پایدار برای خودشان تعریف می‌کنند. برای‌مثال مالیات سالانه املاک می‌گیرند؛ یعنی هر کسی بابت ملکی که در اختیار دارد، باید رقمی را به‌عنوان مالیات بپردازد. این مالیات در خیلی از شهر‌های دنیا ارقام قابل‌توجهی دارد؛ یعنی داشتن ملک هزینه دارد و باید این هزینه توسط صاحب ملک پرداخت شود. در ایران راهکار ساده‌تری پیدا کردند و گفتند که ما جای اینکه خودمان را به دردسر بیندازیم و با مردم سروکار پیدا کنیم و آپارتمان به آپارتمان این مالیات را اخذ کنیم، تراکم و کاربری بفروشیم، چون هم رقم آن زیادتر و هم دریافتش راحت‌تر است، غافل از اینکه نتیجه آن چیزی جز این نبوده که امروز ما شاهدیم در کوچه‌های شش‌متری، واحدهای آپارتمانی زیادی ساخته شده و نه جای پارک و نه جای رفت‌و‌آمد دارد و ازدحام زیادی هم شکل گرفته است.

در حوزه حمل‌و‌نقل، تغییراتی در شیوه تامین‌مالی ایجاد شده است. این تغییرات به چه منظوری لحاظ شده است؟

به‌طور کلی در حوزه حمل‌و‌نقل، شیوه تامین‌مالی را مقدار زیادی تغییر داده‌ایم؛ یعنی در واقع قبلا زیرساخت‌های حمل‌و‌نقل تماما برعهده دولت بود و الان که دولت با کاهش قیمت نفت و افزایش هزینه‌های خود مواجه شده است، توان تامین هزینه‌های زیرساختی را ندارد، بنابراین مقرر شده که از محل روش‌هایی که به PPP (مشارکت بخش خصوصی و دولت) معروف است این تامین مالی انجام ‌شود یا مثلا در مورد خریدهای ناوگانی از روش‌های لیزینگ استفاده می‌شود. این روش بدین‌گونه است که از محل قراردادهای لیزینگ از شرکت‌های تامین مالی پول گرفته می‌شود و برای مثال با پول آن هواپیما خریداری می‌شود (چون درآمدهای آن عموما ارزی است) و در نهایت اقساط اجاره به تامین‌کننده پرداخت می‌شود. اینها از جمله روش‌های تامین مالی است که در تمام زمینه‌ها روی آنها کار می‌شود و خیلی از آنها هم اجرا شده است و انشاءا... در آینده هم دنبال خواهد شد.

تلاش آمریکا را در تحریم فروش هواپیما به ایران، در حالی که اروپایی‌ها همچنان تمایل خود را به ادامه همکاری نشان می‌دهند، تا چه اندازه تاثیرگذار می‌دانید؟

اصولا چون بحث سیاسی است، یک مقدار پیش‌بینی سخت است، اما امیدواریم که این‌گونه نباشد. به هر حال برجام یک مساله بین‌المللی است و یکجانبه و یکطرفه نمی‌شود آن را حذف کرد. تا به امروز هواپیماهایی به کشور وارد شده و باز در آینده هم وارد می‌شود. به‌هرحال نمی‌توان آینده را پیش‌بینی کرد